sexta-feira, 22 de janeiro de 2010

Novas regras do aluguel favorecem proprietários e inquilinos que pagam em dia

Conforme apresentado em sala de aula as novas normas da relação entre LOCADOR E LOCATÁRIO são cada vez mais protetivas aos proprietários (o que é bom por aumentar a oferta).

Confiram o texto retirado do Clippng da AASP de 22/01/2.010.

Continuem pesquisando esse tema pois será de suma importância nos próximos concursos.

Prof. Helio.


Novas regras do aluguel favorecem proprietários e inquilinos que pagam em dia


As mudanças na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que entram em vigor na próxima segunda-feira (25), deverão dar mais garantias aos proprietários de reaver o imóvel, em caso de inadimplência, além de reduzir o número de exigência ao locatário, como pagamento antecipado, contratação de seguros e indicação de fiadores.

Com as alterações, o juiz poderá conceder liminarmente ação de despejo, caso o contrato não tenha garantia. Com essa facilidade para o despejo por falta de pagamento e a diminuição do número de exigências para o locatário, a expectativa dos agentes imobiliários é que o mercado de imóveis urbanos se aqueça, com mais oferta de casas e apartamentos para alugar, e queda de preços nos contratos.

“Acreditamos nos efeitos positivos da lei, principalmente no tocante à agilização das ações de despejo por falta de pagamento. A possibilidade de o juiz agora ter normas objetivas para conceder o despejo liminar, em caso de inadimplência do inquilino, deve até resultar em aquecimento do mercado”, diz o advogado Marcelo Borges, diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).

A associação aguarda bons resultados com a entrada em vigor da nova lei, mas ainda não foi observada diminuição no valor dos alugueis por causa das mudanças, observa Borges. Segundo ele, o mercado age com cautela. “Vamos precisar muito que o sistema judiciário funcione. Não adiante uma lei escrita para acelerar procedimento judicial, se a máquina do Poder Judiciário também não funcionar e não tornar efetivos os dispositivos dessa lei. Os proprietários [de imóveis] talvez estejam esperando isso”, ponderou.

No ano passado, o índice que reajusta o preço dos alugueis registrou sua primeira deflação. O Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM) terminou 2009 com baixa 1,72%.

Projeto estabelece piso para advogado (Fonte -AASP).

Projeto estabelece piso para advogado


A Câmara dos Deputados analisa o Projeto de Lei 6408/09, da Comissão de Legislação Participativa (CLP), que fixa o piso salarial dos advogados em R$ 4.650,00 para a carga de trabalho semanal de 36 horas e em R$ 3.720,00 para a carga de 20 horas. Segundo o projeto, esses valores serão reajustados pela variação acumulada do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), da Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

O projeto resulta de uma sugestão encaminhada pelo Conselho de Defesa Social de Estrela do Sul (Condesesul), em Minas Gerais, que argumentou que o piso salarial é um direito constitucional assegurado a todos os trabalhadores.

Segundo a proposta, os advogados podem assumir diversas posições no mercado de trabalho, atuando como profissionais liberais, empresários (na condição de sócios de escritórios) ou empregados. Portanto, de acordo com a Condesesul, para os que atuam como empregados é justo o estabelecimento de um piso compatível com a complexidade do trabalho e a formação exigida.

Sujeito à apreciação do plenário, o projeto tem regime de prioridade e foi distribuído às comissões de Trabalho, de Administração e Serviço Público; de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

sábado, 16 de janeiro de 2010

2.010 - Um novo ano, novos desafios, novas conquistas e sempre em frente.

Queridos leitores,

Depois de um período merecido de férias volto a escrever-lhes.
De plano já coloco que essa "distância" que as férias nos impinge já causa uma certa sensação de vazio, saudades que em breve serão deixadas para traz com o correr dos dias.
Para aqueles que se formaram e, dentre os meus alunos foram muitos, pois ministrava aulas para 3 quintos anos, reforço meus desejos de sucesso profissional, colocando-me ao inteiro dispor para esclarecer dúvidas e discutir idéias sobre temas do cotidiano da profissão, não mais como professor, mas como colega de profissão e amigo.
Aqueles que ainda terão que passar mais alguns semestres para atingir a formatura igualmente me coloco a disposição, sempre reafirmando que cabe antes de tudo ao aluno a obrigação de empenhar-se ao máximo para alcançar tão almejado objetivo.

Como informação nova propriamente dita tenho que recebi minha carga de aulas para o primeiro semestre de 2.010. Para esse novo período manterei-me ocupado todas as noites dando 4 aulas diárias na UNIP - Marquês.

Mantenho as minhas 3 turmas, um 3/4ºs. que agora passa a ser 4/5ºs. - e os dois 5/6ºs. que passam a ser 6/7ºs.

Além das turmas acima herdarei um outro 4/5ºs. e um 2/3ºs.

Assim meu horário ficará disposto da seguinte maneira:

Segunda-feira: (Marquês)
4º / 5º - Direito Civil - Teoria Geral dos Contratos.
6º / 7º - Direito Civil - Posse e Propriedade.

Terça-feira:(Marquês)
2º/3º - Direito Civil - Fatos Jurídicos.
2º/3º - Direito Civil - Fatos Jurídicos.

Quarta-feira:(Marquês)
6º / 7º - Direito Civil - Posse e Propriedade.
6º / 7º - Direito Civil - Posse e Propriedade.

Quinta-feira:(Marquês)
4º / 5º - Direito Civil - Teoria Geral dos Contratos.
4º / 5º - Direito Civil - Teoria Geral dos Contratos.

Sexta-feira:(Marquês)
4º / 5º - Direito Civil - Teoria Geral dos Contratos.
6º / 7º - Direito Civil - Posse e Propriedade.


Devido a compromissos assumidos no escritório preferi não aceitar aulas no período matutino, concentrando-me unicamente no período noturno.
Os meus alunos da manhã formaram-se agora no final do ano, restando apenas os meus "queridos" alunos de DP, que, dependendo da orientação do coordenador, serão ou não novamente carregados para mim.

É isso, tenham um ótimo 2.010, as aulas já estão próximas, recomendo um curso da AASP de Férias - Curso esse coordenado pelo meu amigo Dr. Flávio Tartucci.

Abraços e sempre em frente.

Prof.Helio Thurler Jr.

segunda-feira, 26 de outubro de 2009

DIREITO CIVIL CONTRATO - 5º E 6º SEMESTRES

A aula abaixo será a última do semestre. Não se trata de contratos e sim de atos unilaterais. Porém, é a última parte do DIREITO DAS OBRIGAÇÕES que estaremos vendo.

ATOS UNILATERAIS


Esta é a terceira e última parte do curso de Civil 3, que começou com a Parte Geral dos Contratos, e continuou com os Contratos em Espécie.
As três principais fontes de obrigações são os contratos, os atos unilaterais e os atos ilícitos. Contratos já vimos, atos unilaterais vamos conhecer hoje, e os atos ilícitos foram estudados em Civil 1, e deverão ser aprofundados na importante disciplina Responsabilidade Civil.
Atos unilaterais: é possível alguém se obrigar sozinho? Sim, mas não através de um contrato, pois todo contrato é bilateral quanto às partes. Os atos unilaterais são obrigações assumidas por alguém independente da certeza do credor. Os contratos podem ser atípicos, mas os atos unilaterais só podem ser criados pela lei.
Segundo nosso Código Civil, são quatro os atos unilaterais: a promessa de recompensa, a gestão de negócios, o pagamento indevido e o enriquecimento sem causa. Estes dois últimos já foram abordados na aula 12 de Civil 2 – Obrigações, consultem-nas. Vejamos os outros dois hoje:
1 – Promessa de recompensa:
Toda pessoa que publicamente se comprometer a gratificar quem desempenhar certo serviço, contrai obrigação de fazer o prometido (854, ex: recompensa para quem encontrar um cachorro perdido, para quem denunciar um criminoso, para quem descobrir a cura do câncer, etc). O promitente tem que ter capacidade (104, I). A promessa exige publicidade (ex: imprensa, carro de som, panfletos, cartazes). A promessa é feita a qualquer pessoa, ou a determinando grupo social, pois se feita a pessoa certa não é ato unilateral, mas contrato de prestação de serviço (ex: pago cem a João para procurar meu cachorro perdido, neste caso não é ato unilateral mas bilateral). A lei, tendo em vista uma justa expectativa da sociedade, obriga o autor da promessa a cumprir o prometido, independente de qualquer aceitação. O fundamento da promessa é ético: o respeito à palavra dada. A obrigação tanto é unilateral que mesmo que a pessoa que preste o serviço não tenha conhecimento da recompensa, fará jus à gratificação (855). Qual o valor da recompensa? Depende do promitente, mas um valor ínfimo pode ser aumentado pelo Juiz. E se mais de uma pessoa fizer o serviço, quem fica com a recompensa? A lei responde nos arts. 857 e 858. A promessa pode ser revogada? Sim, com a mesma publicidade da divulgação, mas só se não havia prazo para executar o serviço (856). A morte do promitente não revoga a promessa, respondendo os bens do falecido pela recompensa.
Concurso: é semelhante aos concursos de direito administrativo para ingressar no serviço público. O concurso civil é uma espécie de promessa de recompensa onde várias pessoas se dispõem a realizar uma tarefa em busca de uma gratificação que será oferecida ao melhor (ex: melhor desenho, melhor redação, melhor frase, melhor fotografia, melhor fantasia de carnaval, melhor livro, melhor música, melhor nome para animal do zoológico, etc). O concurso não pode ser revogado, pois o prazo é obrigatório (859). O concurso é aleatório para o concorrente que pode não ganhar nada, a depender da decisão do árbitro do certame, cuja decisão subjetiva não pode ser questionada (§§ 1º e 2º do art. 859). As obras/tarefas apresentadas podem passar a pertencer ao organizador do concurso (860).


2 – Gestão de negócios:
Conceito: é a atuação de uma pessoa que, espontaneamente e sem mandato, administra negócio alheio, presumindo o interesse do próximo (861, ex: é gestor de negócio alheio o morador de um edifício que arromba a porta do vizinho para fechar torneira que ficou aberta enquanto o vizinho saiu em viagem; então o gestor fecha a torneira, enxuga o apartamento, manda secar os tapetes e troca a fechadura arrombada, devendo o vizinho indenizá-lo pelas despesas, 869). O gestor não tem autorização e nem obrigação de agir, mas deve fazê-lo por solidariedade, garantindo a lei o reembolso das despesas feitas. O gestor age de improviso numa emergência por puro altruísmo (866), sendo equiparado a um mandatário sem procuração (873). Há também semelhanças da gestão de negócios com a estipulação em favor de terceiros (vide aula 6). Trata-se de conduta unilateral do gestor com reflexos no patrimônio do dono do negócio (no exemplo, o vizinho). Digo unilateral pois o gestor age sem combinar com o dono do negócio, não havendo o acordo de vontades (consenso) que caracteriza os contratos. A gestão é gratuita (= altruísmo), mas o gestor pode ser processado caso não exerça bem sua tarefa (862, 863). Outros exemplos: providenciar um guincho para remover o carro de alguém estacionado na frente de uma casa em chamas; um advogado paga com seu dinheiro um imposto devido pelo cliente; pagar alimentos quando o devedor da pensão está ausente (871, então quem sustenta filhos dos outros pode exigir indenização dos pais); também é gestão de negócios pagar as despesas do funeral de alguém (872); último exemplo: num condomínio, o condômino que age em proveito da comunhão é gestor do negócio de todos, podendo exigir compensação financeira dos demais beneficiários (1.318)

http://www.rafaeldemenezes.adv.br

segunda-feira, 19 de outubro de 2009

Contratos em espécie - Comissão / Agência e Distribuição / Corretagem / Transporte

Comissão Mercantil



Este contrato interessa mais ao Direito Comercial. Comissão vem do latim committere que significa incumbência, atribuir uma tarefa a alguém. Hoje em dia o contrato de comissão é usado por grandes empresas que trabalham com exportação de café, soja, açúcar, etc, afinal estas empresas não podem estar em todos os mercados. O comitente transfere seus negócios em busca do lucro ao comissário, que vai negociar/vender bens a terceiros por conta do comitente. É contrato personalíssimo pois existe mútua confiança entre comitente e comissário.

Conceito: no art. 693 do CC. Então o comitente contrata o comissário para comprar e vender a terceiros certos bens móveis, agindo o comissário em nome próprio (694), mas por ordem do comitente (695), que lhe confia o seu comércio e lhe paga uma remuneração (comissão – 701).

O comissário cuida dos interesses do comitente, devendo prestar contas semelhante a uma representação (709). A comissão é espécie de mandato, porém no mandato o mandatário age em nome do mandante e não há fins comerciais. Na comissão o comissário age em nome próprio, e o comitente pode ser desconhecido do terceiro com quem o comissário negocia. Mas por interesses comerciais, o comissário pode revelar quem é o comitente.

O comissário que se afasta das instruções do comitente responde por perdas e danos (704), pois o contrato é feito no interesse do comitente, embora em nome do comissário (696 e pú). A comissão não tem fim em si mesmo, é contrato preparatório de outros que o comissário vai celebrar com terceiros.

Cláusula del credere (= da confiança): obrigação do comissário de responder solidariamente com o terceiro comprador perante o comitente (ex: o comissário vende café do comitente e dá prazo ao terceiro para pagar, porém o terceiro não paga, devendo então o comissário pagar ao comitente e ir executar o terceiro). Inserindo-se esta cláusula del credere, fará o comissário jus a uma remuneração maior face o risco assumido (698; a regra geral é o comissário contratar em seu nome por conta e risco do comitente; 697, 693). Se o terceiro paga a vista e é o comitente que não entrega o bem, o terceiro só poderá processar o comissário (694).



Agência e distribuição



O legislador trata simultaneamente no capítulo XII de dois contratos: o de agência e o de distribuição, vamos a eles:

- Agência: é também conhecido como contrato de representação comercial, regulado pelo CC e pela lei 4.886/65, sendo semelhante ao contrato de mandato e de comissão (pú do 710, 721). O contrato de agência é útil para o comerciante que quer expandir suas vendas em outras praças, como uma “longa mão” da empresa.

Face à autonomia da vontade, a liberdade das partes é grande em misturar aspectos da compra e venda, comissão, do mandato, da agência e da distribuição, sempre com vistas ao lucro e ao aquecimento da economia. O que vai diferenciar a Agência da Comissão é porque na Agência a coisa vendida tem marca (711). Além disso, na Agência não se aplica a cláusula “del credere” e o agente tem sempre que divulgar o nome do proponente, o que pode não ocorrer na Comissão.

Conceito: contrato pelo qual o agente/representante comercial, sob remuneração mas sem vínculo trabalhista, se obriga em caráter duradouro a negociar em certo lugar por conta do proponente (1a parte do art. 710). Ao agente/representante comercial cabe fazer propaganda dos produtos do proponente, conhecer o mercado, captar clientela, intermediar os negócios, fiscalizar os concorrentes e encaminhar os pedidos, tudo sob orientação do proponente (712). O agente deve ter cuidado para não vender além da capacidade de produção do proponente (713, 715). O representante comercial precisa ser registrado no conselho da categoria, nos mesmos termos da OAB para os advogados, o CREA para os engenheiros e o CRM para os médicos.

O agente pode também promover a atividade do proponente, como o agente de futebol que revela jogadores, inclusive em 15.11.05 inseri uma notícia no site sobre isso, confiram! Também é agente o conhecido “promotor de eventos”, dedicado a promover shows, comícios, jogos e feiras. O agente é autônomo e tem seus próprios empregados, sem vínculo com o proponente. O agente só pode atuar em área específica e com aquela marca, divulgando-a (ex: na mata norte do estado de Pernambuco vendendo cerveja Brahma, 711). É contrato bilateral, oneroso, comutativo, personalíssimo, duradouro e informal (= verbal).

Ao representado/comerciante cabe fornecer os produtos vendidos, pagar a comissão do representante e respeitar sua exclusividade na área, não podendo naquela região constituir outro representante.

- Distribuição: quanto o agente tem nas suas mãos/a sua disposição, a coisa do proponente, o contrato de agência chama-se de distribuição (710, in fine). O agente/distribuidor se obriga a comprar do proponente/fornecedor, regularmente, coisas para serem revendidas em determinada região (ex: as distribuidoras/revendas de veículos). O agente promove negócios e o distribuidor realiza vendas.



Corretagem



Conceito no art. 722. Ex: corretor de imóveis, de automóveis, de seguros, de obras de arte, etc. A palavra deriva do latim cursitare = correr de um lado para outro. É profissão antiga e importante, hoje divulgada em anúncios, jornais e cartazes em edifícios. O corretor é um mediador/intermediário entre pessoas interessadas em fazer negócios. O desenvolvimento do comércio fez surgir intermediários para localizar interessados e aproximar as partes. Trata-se de contrato acessório que visa concluir outro negócio principal, assemelhando-se aos contratos acima por intervir em negócio alheio, circulando riquezas, estimulando vendas, trocas e locações.


Além de acessório, a corretagem é bilateral, onerosa, consensual (pode ser verbal) e aleatória (depende de haver conclusão do negócio principal). O corretor deve agir com zelo (ex: corretor de quadros
deve entender de arte, 723) e só terá direito à remuneração/comissão se a corretagem tiver resultado útil e o negócio principal for concluído (725). Qual o valor da comissão? Resposta: art. 724. Admite-se corretor de
casamentos para aproximar noivos? Não, pois casamento não é contrato, casamento é a proteção que a lei dá à família, e a família é a base da sociedade. Além disso, contrato é feito com fins de lucro e interesse patrimonial, já casamento é feito por amor!

Além do Código Civil, existem leis especiais regulando a corretagem (729), como a de imóveis (lei 6.530/78), e de seguros (lei 4.594/64).



Transporte



Conceito: contrato pelo qual uma pessoa, geralmente uma empresa, se obriga a transportar pessoas ou coisas, de um lugar para outro, mediante pagamento de um preço (730). Os primeiros contratos de transporte eram marítimos. Hoje em dia navios, aviões, trens e caminhões transportam coisas, animais e pessoas em todo o mundo, incrementando os negócios e o turismo (732). Transporte é serviço essencial realizado por particulares mas fiscalizado pelo Estado.

Características: é contrato bilateral, consensual (verbal), oneroso e comutativo. Possui duas espécies:

a) transporte de pessoas: quando o transporte é de pessoas, a bagagem do passageiro é acessório da pessoa, não se tratando de transporte de coisa. O transportador deve preservar a integridade do passageiro até o fim da viagem, reservando-lhe o espaço e alimento necessário para o deslocamento (ex: poltrona, lanche em viagem longa), bem como cumprindo o horário (737). E se ocorre um assalto/acidente no ônibus e o passageiro é ferido, pode-se processar a empresa? Talvez sim (735), talvez não, afinal segurança é obrigação do Estado e não do particular (734 – sublinhem “força maior”). Reflitam! Transporte gratuito não gera responsabilidade (ex: emprestar um ônibus para os funcionários irem à praia no Domingo, 736). Por sua vez, o passageiro deve pagar a passagem, sob pena de retenção de sua bagagem pelo transportador (742). O passageiro deve também ser educado no trajeto (738).

b) transporte de coisas: ocorre quando uma coisa é expedida por um remetente para um destinatário, através da transportadora, mediante pagamento de um frete (ex: motoqueiro transportando documentos pela cidade, navio transportando máquinas pelo país). A coisa e o destinatário devem estar bem identificados para evitar que a coisa errada chegue à pessoa errada (743). O contrato se prova através do “conhecimento”, que é um documento emitido pelo transportador quando recebe a mercadoria (744). A empresa deve ter cuidado no transporte e na guarda da coisa, inclusive sendo equiparado ao depositário (751). É prudente fazer seguro para cobrir os prejuízos em caso de acidente (749 e 750). O destinatário tem dez dias para analisar se a coisa transportada sofreu avarias (pú do 754).
Fonte:http://www.rafaeldemenezes.adv.br/